Met het nieuwe Wonen In Eigen Streek ofwel WIES-decreet wil de Vlaamse regering jonge gezinnen financieel ondersteunen op de doldraaiende huizenmarkt. Maar is dat wel future proof? Of eerder een cadeau voor enkele gelukkige kopers én de vastgoedsector in 95 Vlaamse gemeenten?
Onderstaand opiniestuk verscheen op 24/08/23 in De Standaard. De ondertekenaars, waaronder Avansa Oost-Brabant, nemen daarin het nieuwe WIES-decreet onder de loep. Hun conclusie? Community Land Trusts bieden betere perspectieven voor een blijvend betaalbare huizenmarkt.
Stijgende grond- en vastgoedprijzen drijven startende kopers weg uit hun bestaande netwerk. Om het probleem het hoofd te bieden komt de Vlaamse regering met het Wies-decreet: een maatregel om jonge gezinnen te ondersteunen bij het kopen van een woning in eigen streek (wies). Elk van de 95 geselecteerde gemeenten kan tussen de 50 en 100 procent van de geschatte waarde van de bouwgrond betalen om zo de prijzen voor kopers te verlagen. Maar zullen woningen daardoor op de lange termijn goedkoper of net duurder worden?
In 2017 besliste de Vlaamse regering – terecht – om de financiële steun voor ‘sociale koopwoningen’ stop te zetten. Onderzoek toonde aan dat die woningen na verloop van tijd opnieuw tegen marktwaarde werden doorverkocht. Het leidde tot persoonlijke winsten voor de eigenaar-verkoper en haalde de effectiviteit van de steun onderuit. Het Vlaamse Wies-decreet zet die lijn voort.
Het is positief dat de regering stappen onderneemt om een oplossing te bieden voor de precaire situatie van jonge kopers. Tegelijk lijkt het decreet eerder een koterij van nieuwe regels die louter de symptomen behandelen en geen fundamentele oplossing bieden. De maatregel blijft gericht op het ondersteunen van kopers en niet op het betaalbaar maken van kwaliteitsvolle woningen. Met het huidige voorstel krijgt een selecte groep individuele kopers steun om eigenaar te worden. Als zij later hun ‘betaalbare’ woning verkopen op de traditionele vastgoedmarkt, zal dat als vanouds gebeuren tegen prijzen die ver buiten het bereik van het gemiddelde jonge gezin liggen. De meerwaarde bij de verkoop gaat gelukkig niet meer volledig naar de verkoper, maar vloeit, samen met de winst uit de herwaardering van de grond, voor het grootste deel terug naar de gemeente. Om toekomstige generaties kansen te bieden, moet de voorziene overheidssteun dan ook almaar toenemen.
De Wies-subsidie bestrijdt wel degelijk de symptomen van een zieke woningmarkt, maar geneest die niet. Het is een kortetermijnoplossing, een cadeau voor individuele huishoudens en voor de vastgoedsector in de 95 geselecteerde gemeenten, omdat de grondprijs grotendeels wordt bepaald door vraag en aanbod. Helaas, doordat de overheid mee gaat speculeren op die gronden, draagt de Wies-steun op de lange termijn integraal bij aan een verdere stijging van de grond- en vastgoedprijzen.
Voor dat model bestaat al meer dan 50 jaar een duurzaam alternatief: de Community Land Trust (CLT). Daarbij betaalt de koper alleen voor de woning en niet voor de grond. Die blijft voor altijd in handen van de gemeenschap. De gronden worden ondergebracht in een stichting van openbaar nut die garandeert dat woningen betaalbaar blijven. Het CLT-model gaat grondspeculatie en zo ook de stijging van de vastgoedprijzen tegen. Als je de woning opnieuw wil verkopen, kan dat tegen een afgesproken maximumprijs, die rekening houdt met de stijging van het inkomen van de doelgroep, waardoor de woning betaalbaar blijft over generaties heen. Bewoners krijgen hun investeringen bij verkoop terug, plus een klein deel van de meerwaarde. Bovendien houdt het model de bewoners verantwoordelijk voor de kwaliteit en het onderhoud van de woning.
De CLT kun je zien als een ethische ontwikkelaar die nooit verdwijnt. De investering (middelen of grond) in een CLT gaat nooit verloren. Ze wordt doorgegeven van generatie op generatie, als een rollend fonds. En een CLT wordt bestuurd door zowel de bewoners, de lokale overheid als het middenveld, wat een dynamische en veerkrachtige organisatie oplevert die de tand des tijds kan doorstaan.
De Vlaamse regering kan middelen effectiever inzetten en een duurzaam grondbeleid op lange termijn voeren door te investeren in de uitbreiding, het behoud en de bescherming van gronden. Daarnaast blijft het evident dat de basis voor een welvarende samenleving bestaat uit het massaal bouwen en ondersteunen van sociale en betaalbare huurwoningen. Stop dus de wirwar aan kortetermijnoplossingen op een wankel fundament, maar herdenk de basis grondig. We vragen aan iedereen om samen te werken en strategieën te ontwikkelen die niet de huidige uitdagingen aanpakken en ook toekomstige generaties ten goede komen. De schaarse middelen moeten effectiever worden ingezet om het recht op wonen voor iedereen mogelijk te maken.
Ondertekenaars
Trui Maes & Hanne Verstreken — Coördinatoren Community Land Trust Gent en Leuven, mee in naam van Avansa Oost-Brabant, CAW Oost-Brabant, SAAMO Vlaams-Brabant, SAAMO Gent, Samenhuizen, Stad & Architectuur, en Hugo Beersmans, ere-administrateur-generaal van Wonen Vlaanderen
Collega Piet bouwt vanuit Avansa mee aan de community van de Leuvense CLT.
Neem gerust contact op.
